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开发商面临成本高压

2018-02-13 来源:http://www.bailejuw.com/
 
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在房地产调控政策持续发力之下,济南房价已经进入一个稳定的通道。但土地价格还没有明显降温:在7日的一场土地拍卖中,济南高新区创新谷1宗房价限定为1.1万元/平方米的土地,楼面地价为5817元/平方米。


除了上述土地之外,济南高新区核心区7日还有另外1宗住宅用地以较高价位成交。自去年8月以来,济南唐冶、汉峪等片区也拍出了不低的土地价格,这些房地产项目在今年都将承受较高的成本压力。


长清限价地出让价可不低


7日,济南高新区创新谷1宗面积为62852平方米的土地挂牌出让。这宗土地的位置在长清大学科技园片区海棠路以西、马鞍山以南,但也广受济南地产市场关注。因为,这是济南首宗直接限房价的地块。


该宗土地地上最大容积率为1.6,也就是说,未来其地上可容建筑面积为10.05万平方米左右,以此推算其土地的楼面成本为5817元/平方米。这样的成本之下,这批商品房未来的售价最高不得超过1.1万元。限房价将为购房者提供一个稳定的房价预期,但也将压缩开发商的一部分利润空间,对开发商的经营能力提出新挑战。


开发商将只能微利


济南东部某楼盘成本总监刘先生分析称,在楼盘开发中,开发商的成本通常包括土地成本、建安成本、税务成本、财务成本、营销成本、管理费用等。在1.1万元/平方米的销售现价之下,5817元/平方米的楼面地价给开发商所留下的利润空间将会很小。


除土地成本之外,建安成本也是个大头。这位人士分析说,建安成本会因各类建筑的品质不同而有所区别,如果桩基础、筏板基础、车库、高层住宅的材料用一般材料,人工费用执行相关规定,每平方米建筑面积的建安成本在3000元左右。多层住宅与高层住宅的建安成本会有差别,比如高层产品的措施费更多一些,但整体相差不大。


上述刘先生对经济导报记者表示,按照目前的最高售价和开发商拿地成本计算,开发商未来将只能有微利。


税务、费用等成本水涨船高


随着土地价格的升高,开发商承担的其他成本也会提高。比如在税务方面,开发商将承受在土地成交之后要缴纳契税,税率为土地成交金额与公共配套费用的4%,土地单价成本越高其税费也越高。另外,开发和销售环节,开发商拿地成本越高其财务费用、管理费用等也会更高。目前,高新区核心区前述住宅用地周边在售住宅产品的价格为1.9万元/平方米左右。因此,在目前的土地成本之下,开发商未来将面临较大的压力。


长期压力将消解


世联行山东区域总经理朱江分析称,今年会有很多高价地项目相继入市,它们因为成本较高而处于不利的竞争地位。“济南市场现在还有一些土地价格相对较低的项目,它们的量还比较大,会对高价地项目形成比较大的挤压。”


另外,房地产行业的去杠杆在持续,行业资金链日趋紧张,开发商的融资成本在提升,回收资金的速度在放缓,这对开发商来说也是一大压力。


不过从长期来看,朱江对高价地项目并不悲观。“长期看,济南低价地项目会逐渐消耗,各项目的土地成本在上升,高价地项目的竞争压力也会逐渐减轻。”朱江说。


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编辑:冯海芳

时间:2018-2-13 11:10


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