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二线城市房价疯狂还会持续到几时?

2018-06-19 来源:http://www.bailejuw.com/
 
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海湾壹号

海湾壹号 7000元/m²

地    址:防城港市港口区北部湾大道西侧89号(新市政中心旁)

销售电话:400-895-8770

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15日,国家统计局发布2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,新建商品住宅价格环比上涨的城市有61个,持平的城市有2个,下降的城市有7个。这也意味着70个城市中超过八成的城市房价在上涨。


出人意料的是,5月份31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%,涨幅比上月分别扩大0.3和0.2个百分点;从环比来看,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%。


从5月70城市环比涨幅TOP10榜单来看,房价上涨最快的城市也多集中于二线城市。其中,西安、成都、海口三亚、大连房价环比都有一定涨幅,而且市政府相关负责人都被住建部约谈过。而价格上涨的背后是二线城市成交量的回暖。5月份,二线城市商品房成交面积同比增长28%。


对此,一些专家认为,从二季度开始,预售证管控边际放宽,以及部分开发商应对资金链趋紧采取快速推盘的策略,使推盘量相应增长。不过,我们认为,5月份70城市商品房都集中在热点二线城市,这本身就耐人寻味。而开发商集中推盘,以及预售证管控放宽,只能说明市场的供给端的增加。


那么,部分二线城市房价为何会出现“量价齐涨”呢?首先,地方政府的“人才引进”战略,有些地方人才引进的门槛过低,只要是大专以上学历即可落户,此外还有的地方给引进的人才购房补贴和各种政策优惠。在这种情况下,人才的大量购房需求,使得二线城市购房需求一下增大,从而在短期内推高了当地的房价。


再者,为了满足当地刚需购房者的需求,避免开发商坐地起价,维持房地产市场的稳定。一些二线城市地方政府想出了摇号政策。本来摇号购房也是对当地刚需的一种保障,但是由于地方政府对新盘进行限价,当地的新盘价格普遍低于二手房价格,于是造成了新房与二手房价格倒挂。


这意味着只要获得摇号购房资格,就等于赚到了钱。于是本来那些并不需要购房的人都争着进入房地产市场来摇号购房,于是便产生了部分二线城市七万人争相抢夺1000多套房源的荒诞现象。目前摇号购房的中签率越来越低,但是广大购房者对摇号的热情乐此不疲。


最后,自去年初开始,我国的房贷利率一直在上涨,从低点涨到现在全国房贷平均5.45%,涨幅已经超过了20%。在房贷利率5连涨的背景下,很多潜在的购房者都加快了入市的步伐。很多人抓紧买房,就是担心以后房贷利率还要涨,自己购房成本会持续加大。


当然,在这70个大中城市中,也有部分城市在调控上取得了不错的效果,有8个城市出现了新房价格同比下跌的现象,包括杭州、合肥、上海、北京、南京、济南和福州。而这些城市的共同特点是,楼市调控政策较多,特别是限价、限购等政策产生了较为显著的影响。


现在问题来了,二线城市房地产会持续疯狂到几时呢?第一,二线城市主要是摇号购房、人才引进、刚需受压等原因集中爆发的结果。而下半年各种购房需求退潮之后,当地房地产市场会迅速降温。


第二,三季度部分热点二线城市会有进一步的升级调控的要求。目前成都、哈尔滨等部分被约谈的二线城市先后出台了严格的限价政策遏制投机炒作。相信下半年部分二线城市房地产政策开始严格收紧,当地房地产疯狂马上会快速退潮。


第三,二线城市房地产去库存已经结束,潜在风险已经解决,下半年将会严格执行房地产调控不再松懈。资料显示,一线城市、二线城市、三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、9.5个月和9.8个月,已经低于去化周期的合理区间12个月至16个月。


这与前几年动辄3-5年的时间去库存效果相比,已经有了翻天覆地的变化。所以,二线城市去库存目的已经达到,下半年要开始抓紧房地产调控,控制高房价了。


第四,各家房企在半年度业绩考核,以及偿还到期债务的压力之下,预计要在3-4季度会继续加大推盘力度,很有可能会通过降价折让的方式来促销。所以一些城市下半年新房价格会出现一定幅度的下调,这有助于缓和部分城市房源不足、房价过快上涨的压力。


二线城市房价为何持续火爆呢?这主要是各种需求集中释放的结果。下半年随着房地产调控政策加重,以及原来调控政策的严格执行,相信二线城市房地产很快将会呈现“量价齐跌”的格局。二线城市楼市在这次“去库存”的同时,房价泡沫也在被逐步吹起。



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编辑:符晓玲

时间:2018-6-19  11:29

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